家賃を滞納する借主に退去してもらいたい

不動産問題

焼津市・牧之原市の弁護士

焼津市・牧之原市の弁護士トップ
不動産問題
家賃を滞納する借主に退去してもらいたい

焼津・牧之原・吉田町等での不動産に関する相談をしたい
借主が家賃を滞納している
借主に建物等の明け渡しを求めたい

焼津、牧之原、御前崎、藤枝、島田、吉田町等でこのようなことにお悩みですか？
焼津総合法律事務所では、弁護士に直接相談することができます（法律相談は３０分５，５００円（税込）です）。一度相談したら依頼しなければいけないということはありません。平日夜間、土曜も対応可能です。お気軽にお電話かメールでご連絡ください。

不動産賃貸を巡るトラブルに関してよくある質問を下記にまとめました。

家賃を滞納されているのですが、部屋の鍵を勝手に変えてもよいのでしょうか？

自力救済の禁止

法的手続によらないで私力の行使（実力行使）をもって自己の権利を実現することを自力救済といいます。ようするに、自分の権利を実現するために、法的手段によらずに、力ずくで相手を自分に従わせ、自己の権利を実現することです。

自力救済は、原則として禁止され、例外的な場合にのみ認められているに過ぎません。

裁判所は自力救済が認められる場合について次のように言っています。

「法律に定める手続によったのでは、権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ、その必要の限度を超えない範囲内で、例外的に許されるものと解することを妨げない。」

つまり、ごく限られた例外的な場合を除いては認められないということです。

このように、自力救済が禁止される理由は、力による権利の実現を認めれば、強い者が勝つという社会となって法的秩序に基づく公平な社会が保てなくなるためです。

部屋の鍵を交換することが自力救済として許されるか

家賃を滞納している賃借人の部屋の鍵を取り替えて部屋に入れないようにする行為は、それによって家賃を支払わせようとするもので自力救済行為にあたります。

では、裁判所が認める例外的な場合にあたると言えるでしょうか。

質問者のようなケースで、鍵を交換された賃借人が賃貸人に対し、損害賠償を請求した事例で、裁判所は、賃借人の請求を認容する判決を出しています。つまり、裁判所は、賃貸人が勝手に鍵を取り替える行為を違法な行為であると判断しているということです。

このような事例を見る限り、賃借人が勝手に鍵を交換することは許されないと言うべきでしょう。

家賃が滞納され、貸室には誰も住んでいないようです。貸主等が貸室内に立ち入ってもよいのでしょうか？

賃貸人の無断立ち入り

賃貸借契約の中に「賃借人が賃料を滞納した場合、賃貸人は賃借人の承諾を得ずに本件建物に立ち入り、適当な処置をとることができる」という内容の特約がおかれることがあります。

この条項に基づいて、賃貸人が賃借人の許可なく、その居室に立ち入ったことに対し、賃借人が賃貸人に不法行為に基づく損害賠償を請求したという事例があります。

この事例の中で、裁判所は、「本件特約は法的な手続きによらずに賃借人の平穏な生活を侵害するもので、緊急等特別の事情がある場合以外は原則として許されず、特別の事情があるとはいえない場合に適用されるときは、公序良俗に反し無効である。」と述べ、特約の有効性を否定し、賃貸人が賃借人の居室に無許可で立ち入った行為を違法なものであると判断しました。

すなわち、裁判所は、賃貸人の無断立ち入りが認められるのは例外的な場合に過ぎずその例外的な場合にあたらないときには、この特約は公序良俗に反し無効だとしているのです。

したがって、賃貸人が賃借人の許可なくその居室に立ち入る行為は原則違法となります。

このような場合の法的手段につきましては弁護士にご相談ください。

貸主はいつでも借主との契約を解約できるのでしょうか？

借地借家法

建物の賃貸人と賃借人との間の権利義務関係を規定する法律として、借地借家法があります。借地借家法は、民法の特別法であり、建物の賃貸借の契約の更新・効力等に関して民法に優先して適用される法律です。

この法律は、歴史的にみて、賃貸人と比べて立場が弱くなってしまいがちな賃借人を保護することを目的として作られたものであり、民法で定められているよりも、賃借人の権利が強化されています。

建物賃貸借の解約については、借地借家法の２７条、２８条に規定されています。

賃貸人が建物の賃貸借契約を解約できる場合

借地借家法２８条によると、建物の賃貸人が建物の賃貸借契約を解約できるのは、正当の事由があると認められる場合に限定されています。

また、２７条によると、解約の申し入れの日から実際に賃貸借契約が終了するまでは、申し入れの日から６カ月という期間の経過が必要です。

さらに、借地借家法３０条によって、２７条や２８条に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とされますので、賃貸人と賃借人の間でこれと異なる内容の契約をしても賃借人に不利な部分は無効となります。

このように、賃借人は、借地借家法で保護されており、賃貸人が賃貸借契約を解約できる場合は、限定されているのでいつでも解約することは出来ません。

契約が終わっているのに、いつまでも退去しない借主に出て行ってもらうにはどうすればよいでしょうか

建物賃貸借契約の法定更新について

契約が終了した理由が、契約期間満了である場合、賃貸人が期間の満了の１年前から６月前までの間に賃借人に対して更新をしない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされます。

また、通知をしても、賃借人が期間満了後も居住を継続し、賃貸人がすぐに異議を述べない場合、前と同一の条件で自動的に契約が更新されます。

これを法定更新の制度と言い、借地借家法という法律で定められています。

したがって、賃借人に出て行ってもらうためには、まずは、契約期間満了の１年前から６月前までに更新をしない旨の通知をしておくことが必要です。

正当な理由

借地借家法は、期間の満了による通知は、正当な理由がある場合でなければすることが出来ないとしています。

ここに言う正当な理由の有無を判断する際には、次の要素が考慮されます。

建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情
建物の賃貸借に関する従前の経過
建物の利用状況
建物の現況
建物の賃貸人が、建物の明け渡しの条件又は建物の明け渡しと引換えに、建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出（いわゆる立退料）

その他の建物賃貸借契約の終了事由

上で説明した契約期間の満了の他に、賃貸借契約が終了する事由として、当事者間の合意による契約解除や借家人の無断転貸などの場合に認められる法定解除があります。

賃貸人に出て行ってもらう方法

賃貸借契約が終了したにもかかわらず、居座り続ける賃借人に出て行ってもらう方法として、賃借人の許可なく居室の鍵を替える賃貸人がいますが、これは前述のように違法行為ですので絶対にやめましょう。

正しい方法は、弁護士に依頼し、賃借人に対し建物明渡しを求める裁判を提起するという方法です。

勝訴判決には強制力がありますので、その判決に基づいて、裁判所の執行官による居室の明け渡し手続をとることが出来ます。

不動産問題のお悩みは、焼津総合法律事務所にご相談ください

焼津総合法律事務所では、賃貸人の家賃滞納や建物明渡請求、不動産の売却など、不動産に関する様々な問題を取り扱っています。

不動産のトラブルは多種多様であり、高度の専門性が要求されますので、弁護士にご相談頂くメリットは大きいです。

不動産問題でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。法律相談は３０分５，５００円（税込）です。

焼津総合法律事務所では、平日昼間だけでなく、平日の夜間や土曜の相談も可能です。まずはお電話かメールで法律相談の予約をお願いします。

法律相談から事件終了までの流れ

ご相談から事件終了まで

法律相談のご予約

まずは焼津総合法律事務所に電話（受付時間：平日９時から１９時、土曜９時から１７時）、又はメール（受付時間：２４時間）で法律相談の予約をしてください。

相談日決定

上記①のお電話、メールで法律相談の日時を調整し確定いたします。

法律相談が可能な時間帯は、原則として以下の通りです。

平日：午前９時から午後７時まで
土曜：午前９時から午後５時まで

債務整理・破産、交通事故、遺産相続の初回相談は無料です（それ以外は３０分５，５００円（税込）です）。

法律相談

焼津総合法律事務所の相談室で法律相談を行います。法律相談は、必ず弁護士が対応します。相談には原則２名以上で対応します（相談時の時間帯によっては１名の対応になることをご承知おきください。相談時１名の対応でも、ご依頼後は焼津総合法律事務所に所属する弁護士全員が対応いたしますので、ご安心ください）。

ご相談の際には、資料や時系列をまとめたメモ等をご持参頂けると、弁護士がスムーズに事案を把握し適切なアドバイスが可能ですので、できるかぎりご持参ください。

法律相談では今後の見通しやご相談者がとるべき対応、弁護士費用などについてご説明します。

法律相談のみで解決した場合はこれで終了となります。

ご依頼の場合

弁護士が説明した解決策・手続方法や弁護士費用についてお客様がご納得頂き、お客様が焼津総合法律事務所にご依頼を希望される場合、委任契約を締結します。もちろん、一度相談したら依頼しなければいけないということはありません。一度お持ち帰り頂き、ゆっくり検討して頂くことも可能です。

委任契約後

委任契約後、お客様から弁護士費用（着手金）の入金を確認しましたら、弁護士が説明した解決策・手続方法にしたがって業務を開始します。

例えば、相手方と交渉が必要な案件であれば、まずは今後のお客様の連絡窓口は焼津総合法律事務所であることを知らせるための連絡書面（受任通知）を発送し、交渉を開始します。

交渉がまとまらなかった場合は、裁判所に訴訟提起することもあります（場合によっては、いきなり訴訟提起する場合もあります）。

裁判所でお互いの主張を行い、証拠を提出するなどして、こちらの請求・主張が認められるかどうか、認められる場合には金額がどれくらいか等を裁判所に判断してもらいます（判決）。

裁判は、大体１～１か月半に１回のペースで行います。裁判所には、焼津総合法律事務所の弁護士が出頭するので、お客様が裁判所に行くことは原則ありません。例外として、証人尋問を行う際などには、裁判所に出頭して頂きます。裁判も、１年近くかかる場合があります。

なお、裁判になった場合必ず判決になるわけではなく、裁判上で和解することも多々あります。

弁護士費用

弁護士に依頼する場合、主に以下のような費用がかかります。

着手金	弁護士に事件を依頼した段階で発生する費用。事件の結果に関係なく返還されません。また、お客様が途中で解約した場合でも返還はされません。
報酬金	事件が成功に終わった場合に、事件終了の段階で発生する費用。
日当	弁護士が事件処理のために外出した場合に発生する費用。
実費	交通費、郵便代、裁判所に納める手続費用など、事件処理のために発生する費用。

焼津総合法律事務所の民事事件の弁護士費用の目安

弁護士費用の目安は、以下の通りです（全て税込額）。

① 着手金：事件等の対象となる経済的利益の額

経済的利益の額	報酬割合
金３００万円以下の場合	８.８%（税込）
金３００万円を超える場合	金９万９千円及び経済的利益の５.５%に相当する額（税込）

② 報酬金：委任事務処理により確保した経済的利益の額

経済的利益の額	報酬割合
金３００万円以下の場合	１７.６%（税込）
金３００万円を超える場合	金１９万８千円及び経済的利益の１１%に相当する額（税込）

※ 最低着手金は２２万円（税込）です。
※ 訴訟の場合は、審級ごとに定めます。
※ なお、事件が極めて難解な場合、事務処理量が極めて多くなることが見込まれる場合等、事案の性質によって、増額する場合があります。