投資用に賃借人入居中のアパートを購入しました。敷金の返還義務は誰にありますか

不動産問題

焼津市・牧之原市の弁護士

焼津市・牧之原市の弁護士トップ
不動産問題
投資用に賃借人入居中のアパートを購入しました。敷金の返還義務は誰にありますか

焼津・藤枝・牧之原・吉田町・御前崎等での不動産に関する相談をしたい
中古アパートの経営を始めたが、元から居住していた賃借人から敷金の返還を求められている。
前の大家さんと今の大家さんのどちらに敷金を返してもらえばよいのかわからない。

焼津、牧之原、御前崎、藤枝、島田、吉田町等でこのようなことにお悩みですか？
焼津総合法律事務所では、弁護士に直接相談することができます（法律相談は３０分５，５００円（税込）です）。一度相談したら依頼しなければいけないということはありません。平日夜間、土曜も対応可能です。お気軽にお電話かメールでご連絡ください。

賃貸人の権利・義務は新賃貸人に承継される

不動産投資の対象として、賃借人が入居しているアパートを購入された方、購入を検討されている方もいらっしゃるかと思いますが、このような場合、敷金などの賃貸借契約に関する権利義務がどのようになるのかが問題となります。

すなわち、前オーナーと賃借人との間で結ばれた賃貸借契約は、新オーナーに引き継がれるのか、それとも前のオーナーの下に残ったままになるのでしょうか。

これについて、裁判所は、賃借人が前所有者からアパートの鍵を引き渡されてすでに居住しているような賃貸借契約は、その後アパートの売買契約が行われた場合、新所有者はアパートの取得と同時に当然に賃貸人としての地位を承継すると判断しています。

そのため、賃借人が入居中のアパートを購入すると、当然に新オーナーが賃貸人となって、賃借人から賃料を受けとることができます。

逆に言うと、新オーナーは賃借人からアパートの部屋を修繕するよう請求された場合、自己負担で修繕の対応をしなければならず、前オーナーに対応するよう求めることはできません。

敷金返還義務も新オーナーに承継される

それでは、敷金はどのように取り扱われるでしょうか。敷金は前オーナーに支払われているのに、敷金を返還する義務は新オーナーが引き継ぐのでしょうか。

これについては、新オーナーには大変言いづらいのですが、敷金返還債務も賃貸人の地位（権利・義務）と同様、新オーナーに引き継がれると考えられています。

そのため、賃貸借契約が終了するとき、新オーナーは賃借人に対し、敷金を返還しなければなりません。

新オーナーが「前のオーナーから敷金の引継ぎを受けていない」と言っても、賃借人に対してはそのような主張は通らないのです。

このような事態になるのを防止するため、新オーナーは、前オーナーから敷金の引継ぎを受けておく必要があります。アパートの売買代金から敷金の金額を差し引く形で精算をするのが通常です。

投資用にアパートなどの賃貸物件を購入する際は、敷金についてどのような取り扱いになっているか、必ずチェックしたほうが良いでしょう。

このように、投資用に賃貸物件を購入する場合には様々な法的問題が存在します。お困りの方はぜひ弁護士に相談しましょう。

不動産問題のお悩みは、焼津総合法律事務所にご相談ください

焼津総合法律事務所では、不動産に関する様々な問題を取り扱っています。

不動産のトラブルは多種多様であり、高度の専門性が要求されますので、弁護士にご相談頂くメリットは大きいです。

不動産問題でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。法律相談は３０分５，５００円（税込）です。

焼津総合法律事務所では、平日昼間だけでなく、平日の夜間や土曜の相談も可能です。まずはお電話かメールで法律相談の予約をお願いします。

法律相談から事件終了までの流れ

ご相談から事件終了まで

法律相談のご予約

まずは焼津総合法律事務所に電話（受付時間：平日９時から１９時、土曜９時から１７時）、又はメール（受付時間：２４時間）で法律相談の予約をしてください。

相談日決定

上記①のお電話、メールで法律相談の日時を調整し確定いたします。

法律相談が可能な時間帯は、原則として以下の通りです。

平日：午前９時から午後７時まで
土曜：午前９時から午後５時まで

債務整理・破産、交通事故、遺産相続の初回相談は無料です（それ以外は３０分５，５００円（税込）です）。

法律相談

焼津総合法律事務所の相談室で法律相談を行います。法律相談は、必ず弁護士が対応します。相談には原則２名以上で対応します（相談時の時間帯によっては１名の対応になることをご承知おきください。相談時１名の対応でも、ご依頼後は焼津総合法律事務所に所属する弁護士全員が対応いたしますので、ご安心ください）。

ご相談の際には、資料や時系列をまとめたメモ等をご持参頂けると、弁護士がスムーズに事案を把握し適切なアドバイスが可能ですので、できるかぎりご持参ください。

法律相談では今後の見通しやご相談者がとるべき対応、弁護士費用などについてご説明します。

法律相談のみで解決した場合はこれで終了となります。

ご依頼の場合

弁護士が説明した解決策・手続方法や弁護士費用についてお客様がご納得頂き、お客様が焼津総合法律事務所にご依頼を希望される場合、委任契約を締結します。もちろん、一度相談したら依頼しなければいけないということはありません。一度お持ち帰り頂き、ゆっくり検討して頂くことも可能です。

委任契約後

委任契約後、お客様から弁護士費用（着手金）の入金を確認しましたら、弁護士が説明した解決策・手続方法にしたがって業務を開始します。

例えば、相手方と交渉が必要な案件であれば、まずは今後のお客様の連絡窓口は焼津総合法律事務所であることを知らせるための連絡書面（受任通知）を発送し、交渉を開始します。

交渉がまとまらなかった場合は、裁判所に訴訟提起することもあります（場合によっては、いきなり訴訟提起する場合もあります）。

裁判所でお互いの主張を行い、証拠を提出するなどして、こちらの請求・主張が認められるかどうか、認められる場合には金額がどれくらいか等を裁判所に判断してもらいます（判決）。

裁判は、大体１～１か月半に１回のペースで行います。裁判所には、焼津総合法律事務所の弁護士が出頭するので、お客様が裁判所に行くことは原則ありません。例外として、証人尋問を行う際などには、裁判所に出頭して頂きます。裁判も、１年近くかかる場合があります。

なお、裁判になった場合必ず判決になるわけではなく、裁判上で和解することも多々あります。

弁護士費用

弁護士に依頼する場合、主に以下のような費用がかかります。

着手金	弁護士に事件を依頼した段階で発生する費用。事件の結果に関係なく返還されません。また、お客様が途中で解約した場合でも返還はされません。
報酬金	事件が成功に終わった場合に、事件終了の段階で発生する費用。
日当	弁護士が事件処理のために外出した場合に発生する費用。
実費	交通費、郵便代、裁判所に納める手続費用など、事件処理のために発生する費用。

焼津総合法律事務所の民事事件の弁護士費用の目安

弁護士費用の目安は、以下の通りです（全て税込額）。

① 着手金：事件等の対象となる経済的利益の額

経済的利益の額	報酬割合
金３００万円以下の場合	８.８%（税込）
金３００万円を超える場合	金９万９千円及び経済的利益の５.５%に相当する額（税込）

② 報酬金：委任事務処理により確保した経済的利益の額

経済的利益の額	報酬割合
金３００万円以下の場合	１７.６%（税込）
金３００万円を超える場合	金１９万８千円及び経済的利益の１１%に相当する額（税込）

※ 最低着手金は２２万円（税込）です。
※ 訴訟の場合は、審級ごとに定めます。
※ なお、事件が極めて難解な場合、事務処理量が極めて多くなることが見込まれる場合等、事案の性質によって、増額する場合があります。