契約期間経過後の借地契約の解約可否について

不動産問題

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契約期間経過後の借地契約の解約可否について

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貸していた土地の契約期間が経過したので、土地の返却を求めたい
借地契約の期間が経過しましたが、土地を返さないといけないですか

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借地権はなにもしないままだと自動的に更新されてしまう

建物を所有する目的で土地を貸すと、借地借家法が適用されます。

借地借家法が適用されると、借地契約の契約期間は非常に長くなります。

普通の借地権の場合には最低でも３０年の契約期間となるのです。

このように長期の契約期間となるため、貸主としては、長きにわたった契約期間の満了によって、「ようやく土地を返してもらえる…」などと思われるかもしれません。

しかしながら、借地契約の種類が普通借地契約の場合には、残念ながら契約期間が満了しても当然に契約は終了せず、原則として契約は更新されてしまいます（更新後の契約期間は法律上最低２０年とされています）。

この契約更新を阻むためには、貸主は借主に対して「契約は更新しない」という意思表示（「更新拒絶」といいます。）をする必要があるのですが、更新拒絶をするためには、法律上「正当事由」というものが必要になります。

更新拒絶の「正当事由」とは

それでは、更新拒絶の「正当事由」とは、どのような事情のことをいうのでしょうか。

これについて、借地借家法６条は、正当事由の判断にあたっては、貸主と借主の双方が

土地の使用を必要とする事情
土地に関する従前の経過
土地の利用状況
立退料の支払有無

などを考慮すると定めています。

例えば、双方が土地の使用を必要とする事情については、借主側でいうと

本人や親族が建物に居住する必要があるのか否か
その土地でなければならないのか（他の土地で代替することができないか）

などが考慮されます。

他方で貸主側では、

その土地を返してもらわないといけない事情がどういうものなのか（例えば、借地を売却しなければ生活ができない等）

が考慮されます。

また、土地の利用状況については、

建物が古くなり朽ちてしまっている場合
長期間使用されない状態で放置されている場合
貸主が借地以外に不動産を所有していない場合
借主が借地以外に使用する不動産がある場合

等では、「正当事由」の肯定的な事情になります。

立退料の支払いについては、正当事由の判断に当たって補完的に考慮されます。

つまり、立ち退き料を必ず支払わなければならないというものではありませんが（逆に言うと、支払えば必ず出て行ってもらえるわけでもありません）、立ち退き料を支払う提案をしたか、その金額がどれくらいのものかというのは、正当事由の肯定的な事情として扱われます。

その他、

借地契約の経緯や契約期間
保証金の有無
地代の金額や契約期間中に賃料を改訂したか否か
賃料の滞納歴があるか

等、正当事由の判断に当たっては様々な事情が考慮されます。

定期借地権では「正当事由」は問題にならない

なお、定期借地権の場合、当初より契約期間が満了したら契約が終了することが予定されているため、「正当事由」がなくとも契約期間の満了により当然に借地契約は終了します。

定期借地権の場合は、通常の定期借地権であれば最低５０年、事業用であれば１０年から５０年です。当然に終了するとはいえ、どんなに契約期間が短くても１０年は借地契約は続いてしまいます。

まとめ

このように、借地契約の種類によって（普通借地契約か定期借地契約か）、契約期間満了により契約が終了するか否かは大きく変わることになります。

普通借地契約の場合、貸主が更新拒絶の「正当事由」を証明するハードルはかなり高いですので、これから契約する方は普通借地契約の締結はくれぐれも慎重に行う必要があります。

すでに普通借地契約を締結してしまい、更新拒絶を検討されている方は法的な紛争になる可能性が高いので、弁護士への相談をご検討ください。

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不動産のトラブルは多種多様であり、高度の専門性が要求されますので、弁護士にご相談頂くメリットは大きいです。

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弁護士が説明した解決策・手続方法や弁護士費用についてお客様がご納得頂き、お客様が焼津総合法律事務所にご依頼を希望される場合、委任契約を締結します。もちろん、一度相談したら依頼しなければいけないということはありません。一度お持ち帰り頂き、ゆっくり検討して頂くことも可能です。

委任契約後

委任契約後、お客様から弁護士費用（着手金）の入金を確認しましたら、弁護士が説明した解決策・手続方法にしたがって業務を開始します。

例えば、相手方と交渉が必要な案件であれば、まずは今後のお客様の連絡窓口は焼津総合法律事務所であることを知らせるための連絡書面（受任通知）を発送し、交渉を開始します。

交渉がまとまらなかった場合は、裁判所に訴訟提起することもあります（場合によっては、いきなり訴訟提起する場合もあります）。

裁判所でお互いの主張を行い、証拠を提出するなどして、こちらの請求・主張が認められるかどうか、認められる場合には金額がどれくらいか等を裁判所に判断してもらいます（判決）。

裁判は、大体１～１か月半に１回のペースで行います。裁判所には、焼津総合法律事務所の弁護士が出頭するので、お客様が裁判所に行くことは原則ありません。例外として、証人尋問を行う際などには、裁判所に出頭して頂きます。裁判も、１年近くかかる場合があります。

なお、裁判になった場合必ず判決になるわけではなく、裁判上で和解することも多々あります。

弁護士費用

弁護士に依頼する場合、主に以下のような費用がかかります。

着手金	弁護士に事件を依頼した段階で発生する費用。事件の結果に関係なく返還されません。また、お客様が途中で解約した場合でも返還はされません。
報酬金	事件が成功に終わった場合に、事件終了の段階で発生する費用。
日当	弁護士が事件処理のために外出した場合に発生する費用。
実費	交通費、郵便代、裁判所に納める手続費用など、事件処理のために発生する費用。

焼津総合法律事務所の民事事件の弁護士費用の目安

弁護士費用の目安は、以下の通りです（全て税込額）。

① 着手金：事件等の対象となる経済的利益の額

経済的利益の額	報酬割合
金３００万円以下の場合	８.８%（税込）
金３００万円を超える場合	金９万９千円及び経済的利益の５.５%に相当する額（税込）

② 報酬金：委任事務処理により確保した経済的利益の額

経済的利益の額	報酬割合
金３００万円以下の場合	１７.６%（税込）
金３００万円を超える場合	金１９万８千円及び経済的利益の１１%に相当する額（税込）

※ 最低着手金は２２万円（税込）です。
※ 訴訟の場合は、審級ごとに定めます。
※ なお、事件が極めて難解な場合、事務処理量が極めて多くなることが見込まれる場合等、事案の性質によって、増額する場合があります。