定期借家契約について知りたい

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定期借家契約について知りたい

焼津・藤枝・牧之原・吉田町・御前崎等での不動産に関する相談をしたい
御前崎にある空き家を貸しに出したいが、５年後にはちゃんと返してほしい
借りたい物件が３年の定期借家になっているが、３年後に必ず返さないといけないか

焼津、牧之原、御前崎、藤枝、島田、吉田町等でこのようなことにお悩みですか？
焼津総合法律事務所では、弁護士に直接相談することができます（法律相談は３０分５，５００円（税込）です）。一度相談したら依頼しなければいけないということはありません。平日夜間、土曜も対応可能です。お気軽にお電話かメールでご連絡ください。

普通借家（契約）では貸主に都合の良いタイミングで契約を終了できない

建物を賃貸したいけども、近い将来自分で建物や建物下の土地を利用する予定がある方は、「最初に定めた賃貸期間が経過したら、建物をちゃんと返してもらいたい…」と考えられるかと思います。

しかしながら、通常の借家契約（建物の賃貸借契約）では、このような希望を叶えるのはなかなか難しいケースが多いのが実情です。

というのも、借家契約には

① 普通借家（契約）
② 定期借家（契約）

の２種類あるのですが、通常建物を賃貸に出す場合は、①普通借家（契約）になります。

① 普通借家（契約）では、契約期間を１年以上にしなければならないほか、契約期間が満了した時も賃借人が継続してその建物に居住すること（契約更新）を希望した場合、賃貸人は借家契約の更新を拒絶するための「正当事由」が必要になります。この正当事由が認められるにはハードルが相当程度高いため、① 普通借家（契約）では貸主が建物を返してもらいタイミングで借家契約を終了させることは極めて難しいのです。

定期借家（契約）では建物を確実に返してもらうことが可能

これに対し、② 定期借家（契約）では、契約期間を１年未満に設定することも可能なほか、最初に定めた契約期間の満了により、当然に賃貸借契約が終了します。

また、契約時と事情が変わり契約期間満了後も引き続き建物を貸し続けたいとなった場合には、借主と再契約をすれば借家契約を継続することも可能です。

もっとも、逆に言うと当初定めた契約期間中は貸主は借主に貸す義務があり、中途解約をすることはできません。

他方で、借主側は契約継続が困難な「やむを得ない事情」（転勤、療養、親族の介護など）がある場合には、途中解約が可能なケースもあります。

定期借家（契約）にするためには

このように、② 定期借家（契約）にすれば契約期間満了時に建物を確実に返してもらうことができますが、定期借家（契約）の方式で契約するためには、民法で定められた一定の要件を満たす必要があります。

まず、定期借家（契約）は必ず契約書を作成しなければなりません（普通借家（契約）では、口頭でも契約することが可能です）。

また、定期借家（契約）の締結をする際には、契約書とは別に、借主に対してこの契約が定期借家（契約）であることを記載した書面を交付し、契約期間の満了により契約が終了すること、契約の更新がないことを説明しなければなりません。

書面を交付しなかったり、説明を怠った場合には定期借家（契約）は認められず、普通借家（契約）として取り扱われてしまいます。

このように、定期借家（契約）は、貸主側は都合の良いタイミングで返してもらえるメリットがある反面、ちゃんと要件を満たさなければ普通借家（契約）となり足元をすくわれるケースもありますので、契約締結の際にはくれぐれも気を付けましょう。

不動産問題のお悩みは、焼津総合法律事務所にご相談ください

焼津総合法律事務所では、不動産に関する様々な問題を取り扱っています。

不動産のトラブルは多種多様であり、高度の専門性が要求されますので、弁護士にご相談頂くメリットは大きいです。

不動産問題でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。法律相談は３０分５，５００円（税込）です。

焼津総合法律事務所では、平日昼間だけでなく、平日の夜間や土曜の相談も可能です。まずはお電話かメールで法律相談の予約をお願いします。

法律相談から事件終了までの流れ

ご相談から事件終了まで

法律相談のご予約

まずは焼津総合法律事務所に電話（受付時間：平日９時から１９時、土曜９時から１７時）、又はメール（受付時間：２４時間）で法律相談の予約をしてください。

相談日決定

上記①のお電話、メールで法律相談の日時を調整し確定いたします。

法律相談が可能な時間帯は、原則として以下の通りです。

平日：午前９時から午後７時まで
土曜：午前９時から午後５時まで

債務整理・破産、交通事故、遺産相続の初回相談は無料です（それ以外は３０分５，５００円（税込）です）。

法律相談

焼津総合法律事務所の相談室で法律相談を行います。法律相談は、必ず弁護士が対応します。相談には原則２名以上で対応します（相談時の時間帯によっては１名の対応になることをご承知おきください。相談時１名の対応でも、ご依頼後は焼津総合法律事務所に所属する弁護士全員が対応いたしますので、ご安心ください）。

ご相談の際には、資料や時系列をまとめたメモ等をご持参頂けると、弁護士がスムーズに事案を把握し適切なアドバイスが可能ですので、できるかぎりご持参ください。

法律相談では今後の見通しやご相談者がとるべき対応、弁護士費用などについてご説明します。

法律相談のみで解決した場合はこれで終了となります。

ご依頼の場合

弁護士が説明した解決策・手続方法や弁護士費用についてお客様がご納得頂き、お客様が焼津総合法律事務所にご依頼を希望される場合、委任契約を締結します。もちろん、一度相談したら依頼しなければいけないということはありません。一度お持ち帰り頂き、ゆっくり検討して頂くことも可能です。

委任契約後

委任契約後、お客様から弁護士費用（着手金）の入金を確認しましたら、弁護士が説明した解決策・手続方法にしたがって業務を開始します。

例えば、相手方と交渉が必要な案件であれば、まずは今後のお客様の連絡窓口は焼津総合法律事務所であることを知らせるための連絡書面（受任通知）を発送し、交渉を開始します。

交渉がまとまらなかった場合は、裁判所に訴訟提起することもあります（場合によっては、いきなり訴訟提起する場合もあります）。

裁判所でお互いの主張を行い、証拠を提出するなどして、こちらの請求・主張が認められるかどうか、認められる場合には金額がどれくらいか等を裁判所に判断してもらいます（判決）。

裁判は、大体１～１か月半に１回のペースで行います。裁判所には、焼津総合法律事務所の弁護士が出頭するので、お客様が裁判所に行くことは原則ありません。例外として、証人尋問を行う際などには、裁判所に出頭して頂きます。裁判も、１年近くかかる場合があります。

なお、裁判になった場合必ず判決になるわけではなく、裁判上で和解することも多々あります。

弁護士費用

弁護士に依頼する場合、主に以下のような費用がかかります。

着手金	弁護士に事件を依頼した段階で発生する費用。事件の結果に関係なく返還されません。また、お客様が途中で解約した場合でも返還はされません。
報酬金	事件が成功に終わった場合に、事件終了の段階で発生する費用。
日当	弁護士が事件処理のために外出した場合に発生する費用。
実費	交通費、郵便代、裁判所に納める手続費用など、事件処理のために発生する費用。

焼津総合法律事務所の民事事件の弁護士費用の目安

弁護士費用の目安は、以下の通りです（全て税込額）。

① 着手金：事件等の対象となる経済的利益の額

経済的利益の額	報酬割合
金３００万円以下の場合	８.８%（税込）
金３００万円を超える場合	金９万９千円及び経済的利益の５.５%に相当する額（税込）

② 報酬金：委任事務処理により確保した経済的利益の額

経済的利益の額	報酬割合
金３００万円以下の場合	１７.６%（税込）
金３００万円を超える場合	金１９万８千円及び経済的利益の１１%に相当する額（税込）

※ 最低着手金は２２万円（税込）です。
※ 訴訟の場合は、審級ごとに定めます。
※ なお、事件が極めて難解な場合、事務処理量が極めて多くなることが見込まれる場合等、事案の性質によって、増額する場合があります。