契約期間終了前の借地契約の解約可否について

不動産問題

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契約期間終了前の借地契約の解約可否について

焼津・藤枝・牧之原・吉田町・御前崎等での不動産に関する相談をしたい
まだ契約期間が残っている借地を解約して売りに出したい
大家から契約期間満了前に借地から出て行ってほしいと言われている

焼津、牧之原、御前崎、藤枝、島田、吉田町等でこのようなことにお悩みですか？
焼津総合法律事務所では、弁護士に直接相談することができます（法律相談は３０分５，５００円（税込）です）。一度相談したら依頼しなければいけないということはありません。平日夜間、土曜も対応可能です。お気軽にお電話かメールでご連絡ください。

貸主は借地権の途中解約をできる？

貸主としても、借地契約をしている間に、土地を自分や身内で使いたいなどと事情が変わることも当然起こりうる話です。

このような場合に、貸主は借地契約を途中解約することはできるのでしょうか。

結論から申し上げますと、貸主は借地契約を途中解約することはできません。

さきほど述べたように、借地借家法が借地権の契約期間を非常に長く定めている理由は、借主を保護するためだからです。

借主としては、建物を建てるために相当な費用を支払うわけですから、いざ建物を建てた後に、貸主の都合で早期に途中解約をされて、建物の取り壊しを求められてしまうと、借主は極めて大きい損害を負うことになります。

借主にそのような負担が生じないようにするため、借地借家法は契約期間を長期に設定しているのです。

そのため、仮に借主が借地借家法で定めるよりも短い期間で契約することに同意していたとしても、そのような契約期間は無効となります。

また、貸主に途中解約権を認めるような特約を付けたとしても、そのような特約は無効になります。

このように、一度借地契約を締結すると貸主の都合で土地を返してもらうことは難しくなるので、くれぐれも慎重に契約をする必要があります。

借主側からは借地契約を途中解約できる？

それでは、逆に借主側からは借地契約を途中解約することはできるのでしょうか。

借地借家法が借主を保護するための法律であることからすれば、借主側からは問題なく途中解約ができそうにも見えますが、借地借家法ではそのような規定はないため、原則途中解約をすることはできません。

ただ、貸主の場合と異なり、借主側に途中解約権を認める特約を付けることはできます。

そのため、もし借主側が途中で解約する可能性を残しておきたいのであれば、借地契約を締結する際に途中解約の特約を定めておいた方が良いでしょう。

期間の定めのない借地契約の場合は途中解約できる？

期間の定めのない借地契約では、法律上、契約期間が３０年となります。その期間中は貸主から途中解約をすることはできません。

これに対し、期間の定めがない借地契約では、先ほど述べた途中解約の特約がない場合でも、借主から途中解約をすることができます。

このように、借地契約を途中解約できるか否かは、貸主か借主か、特約の定めがあるかないか、契約期間の定めがあるかないかなどによって変わってきます。

これから借地契約を締結するという方で不安な方は、弁護士に相談することもご検討ください。

そもそも借地権の存続期間は？

建物を所有する目的で土地を貸す場合には、借地借家法という法律が適用されます。

借地借家法は民法の特別法なのですが、借地借家法が適用されると、契約期間が非常に長くなってしまうのです。

例えば、普通の借地権の場合は最低３０年の契約になります。

定期借地権の場合は、通常の定期借地権であれば最低５０年、事業用であれば１０年から５０年です。

つまり、どんなに契約期間が短くても１０年は借地契約は続いてしまいます。

不動産問題のお悩みは、焼津総合法律事務所にご相談ください

焼津総合法律事務所では、不動産に関する様々な問題を取り扱っています。

不動産のトラブルは多種多様であり、高度の専門性が要求されますので、弁護士にご相談頂くメリットは大きいです。

不動産問題でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。法律相談は３０分５，５００円（税込）です。

焼津総合法律事務所では、平日昼間だけでなく、平日の夜間や土曜の相談も可能です。まずはお電話かメールで法律相談の予約をお願いします。

法律相談から事件終了までの流れ

ご相談から事件終了まで

法律相談のご予約

まずは焼津総合法律事務所に電話（受付時間：平日９時から１９時、土曜９時から１７時）、又はメール（受付時間：２４時間）で法律相談の予約をしてください。

相談日決定

上記①のお電話、メールで法律相談の日時を調整し確定いたします。

法律相談が可能な時間帯は、原則として以下の通りです。

平日：午前９時から午後７時まで
土曜：午前９時から午後５時まで

債務整理・破産、交通事故、遺産相続の初回相談は無料です（それ以外は３０分５，５００円（税込）です）。

法律相談

焼津総合法律事務所の相談室で法律相談を行います。法律相談は、必ず弁護士が対応します。相談には原則２名以上で対応します（相談時の時間帯によっては１名の対応になることをご承知おきください。相談時１名の対応でも、ご依頼後は焼津総合法律事務所に所属する弁護士全員が対応いたしますので、ご安心ください）。

ご相談の際には、資料や時系列をまとめたメモ等をご持参頂けると、弁護士がスムーズに事案を把握し適切なアドバイスが可能ですので、できるかぎりご持参ください。

法律相談では今後の見通しやご相談者がとるべき対応、弁護士費用などについてご説明します。

法律相談のみで解決した場合はこれで終了となります。

ご依頼の場合

弁護士が説明した解決策・手続方法や弁護士費用についてお客様がご納得頂き、お客様が焼津総合法律事務所にご依頼を希望される場合、委任契約を締結します。もちろん、一度相談したら依頼しなければいけないということはありません。一度お持ち帰り頂き、ゆっくり検討して頂くことも可能です。

委任契約後

委任契約後、お客様から弁護士費用（着手金）の入金を確認しましたら、弁護士が説明した解決策・手続方法にしたがって業務を開始します。

例えば、相手方と交渉が必要な案件であれば、まずは今後のお客様の連絡窓口は焼津総合法律事務所であることを知らせるための連絡書面（受任通知）を発送し、交渉を開始します。

交渉がまとまらなかった場合は、裁判所に訴訟提起することもあります（場合によっては、いきなり訴訟提起する場合もあります）。

裁判所でお互いの主張を行い、証拠を提出するなどして、こちらの請求・主張が認められるかどうか、認められる場合には金額がどれくらいか等を裁判所に判断してもらいます（判決）。

裁判は、大体１～１か月半に１回のペースで行います。裁判所には、焼津総合法律事務所の弁護士が出頭するので、お客様が裁判所に行くことは原則ありません。例外として、証人尋問を行う際などには、裁判所に出頭して頂きます。裁判も、１年近くかかる場合があります。

なお、裁判になった場合必ず判決になるわけではなく、裁判上で和解することも多々あります。

弁護士費用

弁護士に依頼する場合、主に以下のような費用がかかります。

着手金	弁護士に事件を依頼した段階で発生する費用。事件の結果に関係なく返還されません。また、お客様が途中で解約した場合でも返還はされません。
報酬金	事件が成功に終わった場合に、事件終了の段階で発生する費用。
日当	弁護士が事件処理のために外出した場合に発生する費用。
実費	交通費、郵便代、裁判所に納める手続費用など、事件処理のために発生する費用。

焼津総合法律事務所の民事事件の弁護士費用の目安

弁護士費用の目安は、以下の通りです（全て税込額）。

① 着手金：事件等の対象となる経済的利益の額

経済的利益の額	報酬割合
金３００万円以下の場合	８.８%（税込）
金３００万円を超える場合	金９万９千円及び経済的利益の５.５%に相当する額（税込）

② 報酬金：委任事務処理により確保した経済的利益の額

経済的利益の額	報酬割合
金３００万円以下の場合	１７.６%（税込）
金３００万円を超える場合	金１９万８千円及び経済的利益の１１%に相当する額（税込）

※ 最低着手金は２２万円（税込）です。
※ 訴訟の場合は、審級ごとに定めます。
※ なお、事件が極めて難解な場合、事務処理量が極めて多くなることが見込まれる場合等、事案の性質によって、増額する場合があります。