アパートの賃借人が亡くなりました。賃貸借契約は終了しますか

不動産問題

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賃借人が死亡しても、賃貸借契約は終了しない

アパートなどの建物の賃貸借契約中、賃借人の方が亡くなってしまうこともあるかと思います。このような場合、賃貸借契約は当然に終了するのでしょうか。

「借りていた当事者がいなくなるのだから、当然契約は終了するに決まっている」と考える方も多いかと思いますが、賃貸借契約の場合、賃借人の死亡は契約の終了原因とはなっていません。

では契約は一体どうなるのかというと、亡くなった賃借人の相続人が契約を引き継ぎ、その人が賃貸借人となってしまうのです。

なお、無償で建物を貸していた場合(使用貸借契約)は、借主の死亡が契約の終了原因とされていますので、この場合には契約は終了します。

相続人との間で契約書等を再作成する必要はある?

賃借人の相続人が契約を引き継ぐと言っても、賃貸人(大家さん)の方も相続人の方も何をどのようにしたらいいかわからない方がほとんどかと思います。

あらためて契約書を作成し直さないといけないと思う方もいるかと思いますが、その必要はありません。

というのも、作成し直さなくても「当然」に契約が引き継がれているので、賃貸人(大家さん)は相続人に従前どおり賃料を請求すればよいのです。

これに対し、相続人の方は、亡くなった賃借人と一緒に住んでいたような場合を除き、賃貸借契約を継続したい理由が無いことがほとんどかと思いますので、速やかに解約手続を行うべきでしょう。

賃貸人側から賃貸借契約を解約したい場合

賃借人が死亡後も相続人との間で賃貸借契約が継続するとはいえ、賃貸人(大家さん)側からすればこれを機に契約を解約したいと考えることもあるかと思います。

このとき、賃貸人(大家さん)は誰に対し解約の意思表示をしないといけないのでしょうか。

相続人が1人の場合は、何も難しいことはありません。その唯一の相続人に対し、解約を通知すれば大丈夫です。

では、相続人が複数いる場合はどうでしょう。

この場合、相続人が遺産分割協議を行う前は、相続人全員が共同で賃借人の地位に立っていることから、相続人全員に対して解約の通知をしなければなりません。

これに対し、すでに遺産分割協議が行われており、1人の相続人が賃借人に定まっている場合は、その人を相手に通知すればよいということになります。

まとめ

以上が、賃借人が死亡した場合の賃貸借契約の法的問題になります。

上で述べたように、賃貸人(大家さん)も賃借人の相続人も賃借人の死亡に伴い法的な対応が必要になることがあります。今後の対応にお悩みの方は、お気軽に焼津総合法律事務所にご相談ください。

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交渉がまとまらなかった場合は、裁判所に訴訟提起することもあります(場合によっては、いきなり訴訟提起する場合もあります)。

裁判所でお互いの主張を行い、証拠を提出するなどして、こちらの請求・主張が認められるかどうか、認められる場合には金額がどれくらいか等を裁判所に判断してもらいます(判決)。

裁判は、大体1~1か月半に1回のペースで行います。裁判所には、焼津総合法律事務所の弁護士が出頭するので、お客様が裁判所に行くことは原則ありません。例外として、証人尋問を行う際などには、裁判所に出頭して頂きます。裁判も、1年近くかかる場合があります。

なお、裁判になった場合必ず判決になるわけではなく、裁判上で和解することも多々あります。

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報酬金事件が成功に終わった場合に、事件終了の段階で発生する費用。
日当弁護士が事件処理のために外出した場合に発生する費用。
実費交通費、郵便代、裁判所に納める手続費用など、事件処理のために発生する費用。

焼津総合法律事務所の民事事件の弁護士費用の目安

弁護士費用の目安は、以下の通りです(全て税込額)。

① 着手金:事件等の対象となる経済的利益の額

経済的利益の額報酬割合
金300万円以下の場合8.8%(税込)
金300万円を超える場合金9万9千円及び経済的利益の5.5%に相当する額(税込)

② 報酬金:委任事務処理により確保した経済的利益の額

経済的利益の額報酬割合
金300万円以下の場合17.6%(税込)
金300万円を超える場合金19万8千円及び経済的利益の11%に相当する額(税込)

※ 最低着手金は22万円(税込)です。
※ 訴訟の場合は、審級ごとに定めます。
※ なお、事件が極めて難解な場合、事務処理量が極めて多くなることが見込まれる場合等、事案の性質によって、増額する場合があります。

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