• 焼津・牧之原・吉田町・御前崎周辺で離婚・男女問題の相談をしたい
• 離婚したいが、住宅ローンが残っていてどうすればよいか分からない
• 離婚後も妻と子どもが家に住み続ける予定だが、ローン名義は夫のままでよいのか不安
• 家を売却したいが、住宅ローンが残っている
• 連帯保証人や連帯債務者から外れたい

焼津、牧之原、御前崎、藤枝、島田、吉田町等でこのようなことにお悩みですか？
焼津総合法律事務所では、弁護士に直接相談することができます（法律相談は３０分５，５００円（税込）です）。一度相談したら依頼しなければいけないということはありません。平日夜間、土曜も対応可能です。お気軽にお電話かメールでご連絡ください。

離婚後も住宅ローンが残る場合は、慎重な整理が必要

離婚を考えている夫婦に持ち家がある場合、住宅ローンの問題は非常に重要です。

特に、住宅ローンが残っている場合には、

• 「家を売るのか」
• 「どちらかが住み続けるのか」
• 「住宅ローンは誰が払うのか」
• 「不動産の名義はどうするのか」
• 「連帯保証人から外れられるのか」

を整理しなければなりません。

離婚届を出せば夫婦関係は解消されますが、住宅ローンの契約は金融機関との契約です。

そのため、夫婦間で「今後は夫が払う」「家は妻のものにする」と決めたとしても、それだけで金融機関との関係が当然に変わるわけではありません。

住宅ローンが残る離婚では、財産分与だけでなく、金融機関との契約、不動産名義、連帯保証、将来の滞納リスクまで考える必要があります。

住宅ローンが残っていても、家は財産分与の対象になる

住宅ローンが残っている家であっても、婚姻中に夫婦で協力して取得・維持した不動産であれば、財産分与の対象として検討されます。

財産分与は、夫婦が共同生活を送る中で形成した財産を公平に分ける制度です。法務省も、財産分与について、夫婦が共同生活を送る中で形成した財産の公平な分配という性質が基本であると説明しています。

そのため、夫名義の家であっても、婚姻中に購入し、夫婦で生活していた自宅であれば、妻が財産分与を求める余地があります。

反対に、妻名義の家であっても、婚姻中に夫婦で協力して維持してきたものであれば、財産分与の対象になることがあります。

ただし、住宅ローンが残っている場合には、不動産の価値だけでなく、ローン残高も考慮する必要があります。

たとえば、

• 不動産の時価が２５００万円
• 住宅ローン残高が１５００万円

であれば、差額１０００万円が実質的なプラスの財産として問題になります。

一方で、

• 不動産の時価が２０００万円
• 住宅ローン残高が２５００万円

であれば、ローンの方が不動産価値を上回る、いわゆるオーバーローンの状態になります。

このように、住宅ローン付き不動産では、まず「不動産の時価」と「住宅ローン残高」を確認することが出発点になります。

まず確認すべき資料

離婚後も住宅ローンが残る場合、感覚だけで話し合いを進めるのは危険です。

まず、次の資料を確認する必要があります。

• 不動産の登記簿謄本
• 固定資産税評価証明書
• 住宅ローンの契約書
• 住宅ローン残高証明書
• 返済予定表
• 連帯保証人・連帯債務者の有無が分かる資料
• 不動産購入時の売買契約書
• 住宅ローンの借換え履歴
• 団体信用生命保険の内容
• 不動産会社の査定書
• 火災保険、地震保険の契約内容

特に重要なのは、不動産の名義、住宅ローンの債務者、連帯保証人・連帯債務者、現在のローン残高です。

よくあるのは、

• 家の名義は夫、住宅ローンも夫
• 家の名義は夫婦共有、住宅ローンは夫
• 家の名義は夫婦共有、住宅ローンも連帯債務
• 家の名義は夫、妻が連帯保証人
• 家の名義は妻、夫が住宅ローンを払っている

というようなケースです。

名義関係によって、離婚後のリスクや手続が大きく変わります。

離婚後もどちらかが住み続ける場合

離婚後も、夫婦の一方が家に住み続けることがあります。

たとえば、

• 妻と子どもがそのまま住み続ける
• 夫が家に残り、妻が出て行く
• 子どもの学校区を変えないために、当面は母子が住み続ける
• 売却せず、将来子どもが独立するまで維持する

というケースです。

この場合、まず問題になるのは「誰が住宅ローンを払うのか」です。

たとえば、夫名義の住宅ローンが残っている家に、離婚後も妻と子どもが住み続け、夫がローンを払い続けるという合意をすることがあります。

しかし、この場合、夫が住宅ローンの支払いを止めてしまうと、金融機関から督促を受け、最終的には抵当権が実行され、競売になる可能性があります。

そのため、離婚協議書に「夫が住宅ローンを支払う」と書くだけでは十分でないことがあります。

支払いが止まった場合にどうするのか、売却するのか、妻が代わりに支払うのか、養育費や財産分与との関係をどうするのかまで検討しておく必要があります。

住宅ローン名義と不動産名義は別の問題です

離婚時に混同しやすいのが、「不動産の名義」と「住宅ローンの名義」です。

不動産の名義とは、登記簿上、誰が所有者になっているかという問題です。

一方、住宅ローンの名義とは、金融機関に対して誰が借入金を返済する義務を負っているかという問題です。

たとえば、不動産を夫から妻に財産分与で名義変更したとしても、住宅ローンの債務者が夫であることは、当然には変わりません。

逆に、夫婦間で「妻が今後ローンを払う」と決めたとしても、金融機関が承諾しなければ、住宅ローンの債務者は夫のままです。

つまり、夫婦間の合意だけでは、金融機関との住宅ローン契約は変更できません。

住宅ローンの債務者変更、借換え、連帯保証人の解除などを希望する場合には、金融機関の審査や承諾が必要になります。

ここを誤解したまま離婚すると、

• 「家は妻のものにしたのに、ローンは夫のまま」
• 「夫が住んでいるのに、妻が連帯保証人のまま」
• 「離婚協議書では夫が払う約束なのに、金融機関から妻に請求が来た」

というトラブルが起こります。

連帯保証人・連帯債務者から外れたい場合

住宅ローンで特に問題になりやすいのが、連帯保証人・連帯債務者です。

たとえば、夫が主債務者、妻が連帯保証人になっているケースがあります。

この場合、離婚協議書で「今後は夫が住宅ローンを支払う」と定めても、妻が金融機関との関係で当然に連帯保証人から外れるわけではありません。

夫が返済を滞納すれば、金融機関から妻に請求が来る可能性があります。

また、夫婦が連帯債務者になっている場合には、離婚後も双方が金融機関に対して返済義務を負うことがあります。

連帯保証人や連帯債務者から外れるためには、一般に、金融機関の承諾が必要です。

しかし、金融機関としては、返済の担保となる人を減らすことになるため、簡単に承諾はしません。

現実的には、

• 住宅ローンを借り換える
• 住み続ける側が単独でローンを組み直す
• 別の保証人を立てる
• 売却してローンを完済する
• 当面は連帯保証人のままにし、リスクを離婚協議書で調整する

などの対応を検討します。

ただし、どの方法が可能かは、収入、年齢、ローン残高、不動産価値、金融機関の判断によって変わります。

オーバーローンの場合の考え方

住宅ローン付き不動産でよく問題になるのが、オーバーローンです。

オーバーローンとは、不動産の時価よりも住宅ローン残高の方が多い状態のことをいいます。

たとえば、

• 不動産の時価が１８００万円
• 住宅ローン残高が２３００万円

という場合、売却してもローンが５００万円残る可能性があります。

このような場合、家は「プラスの財産」としては扱われないことになります。

オーバーローンだからといって、必ず財産分与で全く考慮されないというわけではありませんが、少なくとも、単純に「家の半分を現金で払う」という話にはなりにくいです。

また、売却する場合には、売却代金だけで住宅ローンを完済できないため、金融機関との協議が必要になることがあります。

住宅ローンが残ったまま抵当権を抹消できなければ、通常の売却は難しくなります。

そのため、オーバーローンの場合には、

• どちらかが住み続けて返済を続ける
• 不足分を用意して売却する
• 金融機関と協議して任意売却を検討する
• 他の財産分与とあわせて調整する

といった対応を検討することになります。

アンダーローンの場合の考え方

アンダーローンとは、不動産の時価が住宅ローン残高を上回っている状態です。

たとえば、

• 不動産の時価が３０００万円
• 住宅ローン残高が１８００万円

であれば、差額１２００万円が実質的な価値として問題になります。

この場合、家を売却してローンを完済し、残った売却益を分ける方法が分かりやすいです。

一方、どちらか一方が家に住み続ける場合には、住み続ける側が家を取得し、相手に対して代償金を支払う形を検討することがあります。

たとえば、実質価値１２００万円を夫婦で２分の１ずつ分けるとすれば、家を取得する側が相手に６００万円を支払うという考え方です。

ただし、実際には、

• 不動産査定額が適正か
• 売却費用をどう見るか
• 住宅ローンの残高をいつ時点で見るか
• 頭金の出どころ
• 親からの援助があったか
• 固有財産の持ち出しがあるか

などで争いになることがあります。

不動産の評価額は、不動産会社によって差が出ることもありますので、複数の査定を取ることもあります。

売却する場合の注意点

離婚時に家を売却する場合には、比較的分かりやすく清算できることがあります。

売却代金で住宅ローンを完済し、残った金額を分けるという方法です。

ただし、売却する場合にも注意点があります。

まず、本当に住宅ローンを完済できるかを確認する必要があります。

売却代金だけではローンを完済できない場合、不足分を誰が負担するのか、金融機関が抵当権抹消に応じるのかが問題になります。

次に、売却時期です。

離婚前に売却するのか、離婚後に売却するのかによって、居住場所、引越費用、子どもの学校、売却活動への協力などが問題になります。

さらに、売却価格でも揉めることがあります。

一方が早く売りたい、もう一方が高く売りたいという場合、売却活動が進まないことがあります。

売却を合意する場合には、

• どの不動産会社に依頼するか
• 売出価格をどう決めるか
• 値下げの判断をどうするか
• 売却まで誰が住むか
• 住宅ローンを誰が支払うか
• 固定資産税や修繕費を誰が負担するか
• 売却益または残債をどう分けるか

を決めておくことが大切です。

妻と子どもが住み続ける場合の注意点

離婚後、妻と子どもが自宅に住み続けるケースは少なくありません。

子どもの学区を変えたくない、生活環境を維持したい、実家に戻れないなどの理由があります。

しかし、夫名義の住宅ローンが残っている家に妻と子どもが住み続ける場合には、注意が必要です。

夫が住宅ローンを支払い続ける合意をしたとしても、将来、夫が支払いを止めるリスクがあります。

また、夫が再婚したり、収入が減ったり、病気になったり、破産したりすると、住宅ローンの支払いが続かなくなることもあります。

その場合、家に住んでいる妻と子どもが退去を迫られる可能性があります。

また、夫が所有者のままである場合、将来、売却や相続の問題も出てきます。

妻と子どもが住み続ける場合には、

• 住宅ローンの支払者
• 支払いが止まった場合の対応
• 固定資産税、修繕費、火災保険の負担
• 所有名義を変更するか
• いつまで住めるのか
• 子どもが成人した後の扱い
• 売却する場合の条件

をできる限り具体的に定める必要があります。

夫が住み続ける場合の注意点

夫が家に住み続ける場合もあります。

この場合、夫が住宅ローン債務者で、家の名義も夫であれば、一見シンプルに見えます。

しかし、妻が連帯保証人になっている場合や、妻にも共有持分がある場合には、離婚後も問題が残ります。

妻が共有持分を持っている場合、夫が住み続けるのであれば、妻の持分を夫に移転するのか、代償金を支払うのかを検討します。

妻が連帯保証人になっている場合には、夫が住み続けるとしても、妻は金融機関に対する責任を負い続ける可能性があります。

夫が将来住宅ローンを滞納した場合、離婚後であっても妻に請求が来るリスクがあります。

そのため、夫が住み続ける場合でも、

• 妻の共有持分をどうするか
• 妻を連帯保証人から外せるか
• 代償金をどう支払うか
• 妻がローンリスクを負い続ける場合の補償をどうするか

を検討する必要があります。

離婚調停で住宅ローンの問題を話し合うこともできます

夫婦間で住宅ローンや持ち家の扱いについて話し合いがまとまらない場合には、離婚調停を利用することがあります。

裁判所は、離婚について当事者間の話し合いがまとまらない場合や話し合いができない場合、夫婦関係調整調停を利用できると説明しており、調停では財産分与、年金分割、慰謝料などの財産に関する問題も一緒に話し合うことができます。

また、離婚後に財産分与について話し合いがまとまらない場合には、財産分与請求調停を申し立てることができます。

財産分与請求調停について、裁判所は、令和８年４月１日以降に離婚した場合、離婚した日の翌日から５年を経過したときは申立てができないと説明しています（令和８年４月１日より前に離婚した場合は、従前どおり２年が期限とされています）。

住宅ローン付き不動産は、離婚後に解決しようとすると、相手が協力しない、資料が出ない、売却が進まないなどの問題が起こることがあります。

できる限り、離婚前に条件を整理しておくことが望ましいです。

住宅ローンがある場合に弁護士へ相談した方がよいケース

次のような場合には、離婚前に弁護士へ相談することをおすすめします。

• 住宅ローンが残っている
• 持ち家にどちらかが住み続けたい
• 不動産の査定額とローン残高の関係が分からない
• オーバーローンかアンダーローンか分からない
• 夫婦共有名義になっている
• 連帯保証人・連帯債務者になっている
• 離婚後も相手名義の家に住み続けたい
• 相手が住宅ローンを払うと言っているが不安
• 家を売却したいが相手が反対している
• 住宅ローンの支払いがすでに滞っている
• 子どもの学区の関係で家を維持したい

住宅ローンの問題は、離婚条件の中でも特に後からトラブルになりやすい部分です。

• 「相手が払うと言っているから大丈夫」
• 「家の名義を変えれば解決する」
• 「離婚協議書に書いておけば金融機関にも対抗できる」

という考えは危険です。

夫婦間の合意と、金融機関との契約は別の問題です。

離婚後の生活を守るためにも、住宅ローンが残る場合には、事前に法的な見通しを確認することが大切です。

まとめ

離婚後も住宅ローンが残る場合、単に「誰が家に住むか」だけを決めればよいわけではありません。

重要なのは、

• 不動産の名義
• 住宅ローンの債務者
• 連帯保証人・連帯債務者の有無
• 不動産の時価
• 住宅ローン残高
• オーバーローンかアンダーローンか
• 売却するのか、どちらかが住み続けるのか
• 住宅ローン滞納時にどうするのか

という点です。

住宅ローンは金融機関との契約です。

夫婦間で合意しても、金融機関の承諾がなければ、住宅ローンの債務者や連帯保証人が当然に変わるわけではありません。

また、離婚後に住宅ローンの支払いが止まると、家に住み続けている側が住まいを失うリスクもあります。

焼津総合法律事務所では、住宅ローンが残る離婚、持ち家の財産分与、連帯保証、離婚協議書、公正証書、離婚調停に関するご相談をお受けしています。

離婚後の住まいや住宅ローンについて不安がある方は、離婚届を出す前に一度ご相談ください。

よくある質問

男女問題のお悩みは、焼津総合法律事務所にご相談ください

焼津総合法律事務所では、男女関係の法律問題を取り扱っています。

男女問題は、相手方との感情的な対立が激しく、相手と連絡を取ること自体が大きなストレスなので、弁護士にご相談頂くメリットは大きいです。

また、離婚の場合、財産分与・年金分割・親権・養育費・面会交流・不貞相手の慰謝料請求等、考えなければならない問題が沢山あります。

男女問題でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。法律相談は３０分５，５００円（税込）です。

焼津総合法律事務所では、平日昼間だけでなく、平日の夜間や土曜の相談も可能です。まずはお電話かメールで法律相談の予約をお願いします。

法律相談から事件終了までの流れ

ご相談から事件終了まで

弁護士費用

弁護士に依頼する場合、主に以下のような費用がかかります。

着手金	弁護士に事件を依頼した段階で発生する費用。事件の結果に関係なく返還されません。また、お客様が途中で解約した場合でも返還はされません。
報酬金	事件が成功に終わった場合に、事件終了の段階で発生する費用。
日当	弁護士が事件処理のために外出した場合に発生する費用。
実費	交通費、郵便代、裁判所に納める手続費用など、事件処理のために発生する費用。

焼津総合法律事務所の離婚事件の弁護士費用の目安

焼津総合法律事務所の離婚事件の弁護士費用の目安は、以下の通りです（全て税込額）。

着手金	金３３万円以上金５５万円以下（税込）
報酬金	金３３万円以上金５５万円以下（税込）

※ 財産的給付（財産分与、婚姻費用等）がある場合には民事事件の報酬金に準じます。

報酬金：委任事務処理により確保した経済的利益の額

経済的利益の額	報酬割合
金３００万円以下の場合	１７.６%（税込）
金３００万円を超える場合	金１９万８千円及び経済的利益の１１%に相当する額（税込）

男女問題・離婚でお困りですか？

• 離婚の進め方・方法を知りたい
• 離婚原因について知りたい
• 離婚の時に決めないといけないこと
• 不倫相手に慰謝料請求したい
• 財産分与について知りたい
• 裁判離婚後の手続について知りたい
• 年金分割について知りたい
• 養育費と婚姻費用について知りたい
• 離婚届を勝手に出されないようにしたい
• 認知について知りたい
• 離婚問題の調停を行う裁判所がどこかを知りたい
• 浮気をして出て行った妻からの婚姻費用の請求には応じなければいけませんか
• 離婚訴訟を管轄する裁判所がどこかを知りたい
• 離婚調停をせずに最初から裁判をすることはできますか
• 離婚後の養育費の請求について
• 離婚後の親権者の変更について
• 親権者と監護権者の違いについて
• 離婚後単独親権者である元妻（夫）が死亡した場合
• 離婚後の年金分割について
• 離婚はせずに夫（妻）に慰謝料請求をすることはできますか
• 離婚後の慰謝料請求について
• 共同親権について
• 離婚前に別居するときの注意点
• 離婚前に家を出ると不利になる？
• 離婚前に預金を引き出してもよいか
• 離婚前に証拠を集めたい
• 離婚協議書は作るべきか
• 妻が子どもを連れて出て行った場合の対応
• 生活費を入れてくれない夫と離婚したい
• 離婚後も住宅ローンが残る場合
• 離婚と退職金
• 離婚後の氏と戸籍
• 不倫慰謝料を請求されたらどうすればよいか
• 不倫慰謝料の相場はいくら？金額を左右する事情
• 既婚者だと知らなかった場合でも不倫慰謝料を支払う必要がある？
• 不倫慰謝料を請求されたが金額が高すぎる場合
• 離婚時のペアローンの問題

男女問題・離婚について全ての解説を見る